Como se forma uma bolha imobiliária?

Por Taís Laporta, Portal IG, 24 de setembro de 2013 – Não há resposta clara, mas uma investigação sobre o que motiva a escalada dos preços pode levar a algumas pistas, acredita o professor João da Rocha Lima, do núcleo de real estate (mercado imobilário) da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP).

Três razões, segundo ele, fazem os preços se descolarem da realidade: especulação (pela crença de que os valores subirão infinitamente); pressão artificial da demanda (por crédito imobiliário desmedido e poder de compra ilusório); e causas estruturais (correção dos custos de terrenos e da construção civil).

Excesso de crédito e especulação

O combustível do estouro da bolha dos imóveis nos Estados Unidos, em 2007/2008, foi composto por especulação e excesso de crédito – e não por motivos estruturais, reforça o professor.

Um descontrole desproporcional entre investidores ávidos por lucrar (na crença de que os preços subirão rapidamente no curto prazo) e compradores interessados em ocupar o imóvel cria um cenário especulativo, gerando uma oferta artificial no mercado.
Na outra ponta, o crédito concedido sem critérios passa a atender a esta oferta ao criar uma falsa demanda, sustentando a escalada de preços. “A semente do crédito irresponsável cria uma espiral que, em algum ponto, não vai se sustentar, revertendo de forma violenta a curva dos preços. Foi o que ocorreu inicialmente em Miami”, explica Lima.

No Brasil, os bancos financiam em torno de 65% do valor do imóvel, enquanto nos EUA este percentual atingiu 110% no auge do desequilíbrio. Isso porque o consumidor chegava a receber presentes e viagens por fechar o negócio – a um custo que os bancos acreditavam ser compensado com a valorização futura do imóvel.

O crédito imobiliário pode ser chamado de “irresponsável” quando é concedido a uma porção considerável de pessoas que não são capazes de pagar por ele. Enquanto no Brasil os bancos só concedem o financiamento de um único imóvel por comprador, nos EUA, cada pessoa podia hipotecar até dez unidades antes da crise.

Leia também: Estouro de bolha no Brasil teria consequências menores, crê Shiller

Por aqui, o crédito imobiliário representou 7,5% do PIB (Produto Interno Bruto) em junho de 2013, enquanto nos EUA superava 80% da riqueza do país, em dezembro de 2012. A relação crédito/PIB passa a preocupar, segundo analistas, quando está acima de 50%.

Países como Turquia e Austrália apresentavam números bem próximos dos EUA no fim do ano passado, enquanto Alemanha e Itália financiavam mais de 40% de seu produto interno no mesmo período.
Motivos estruturais

Dos três elementos que explicam a alta de preços, o estrutural é o único que descarta de imediato a existência de uma bolha. É também o que melhor explica a recente escalada dos preços imobiliários no Brasil, de acordo com Lima.

“De 2006 para cá, os custos dos insumos para a construção cresceram muito além da renda do mercado, impulsionados pela mudança de regras na ocupação de terrenos, que encareceu sua aquisição”, afirma. Isso fez com que as construtoras empurrassem a correção de preços como custo ao consumidor final.

Outro motivo foi a correção inflacionária, na opinião do economista e coordenador do índice FipeZap, Eduardo Zylberstajn. “Tenho a impressão de que o valor real dos imóveis no Brasil foi corroído por conta da hiperinflação do passado, e agora vivemos um período de ajuste”, acredita.

Essa correção, segundo o especialista, acompanhou a melhora da qualidade do crédito no País, aliada a seu crescimento. “O mercado de crédito ficou mais seguro nos últimos anos”, reforça Zylberstajn. Segundo o Banco Central, o financiamento de imóveis cresce a uma taxa em torno de 35% ao ano em 2013.

Alarmismo e suas consequências

O economista que previu a bolha nos Estados Unidos, Robert Shiller, afirmou à imprensa durante visita ao Brasil, que a recente alta dos preços no País era preocupante e apontava para uma possível formação de bolha imobiliária – embora não pudesse afirmar isso com convicção, por desconhecer o mercado de imóveis brasileiro.

A afirmação provocou reações, reacendendo a discussão sobre a possível bolha brasileira, iniciada em meados de 2011, quando os preços dos imóveis atingiram o pico. Para o economista do FipeZap, não há dados suficientes no Brasil que apontem com precisão a existência de uma bolha.

“Não basta os preços subirem de forma pouco usual para se criar a convicção de que existe bolha”, afirma. O coordenador de real estate da USP concorda. “Ninguém pode prever uma bolha antes que ela aconteça”.

Contrariando previsões alarmistas, no Brasil, a curva de subida de preços deu sinais de arrefecimento, passando a caminhar na horizontal desde meados de 2012, apontando uma estabilização momentânea dos preços. No estouro de bolhas como nos EUA, de acordo com Lima, a curva de preços costuma despencar em uma velocidade mais violenta que a subida.